집시쎄 이용 가이드 — 시세·적정가·괴리율 읽는 법

집시쎄는 국토교통부 실거래가로 전국 아파트의 시세를 직접 계산하고, 같은 아파트를 경제학·감정평가·통계 이론으로 다시 평가해 지금 시세가 이론적인 적정가보다 얼마나 높은지(또는 낮은지)를 보여주는 서비스입니다. 회원가입 없이 무료로 쓸 수 있습니다. 이 글은 처음 오신 분이 화면을 어떻게 읽고 활용하면 되는지 순서대로 설명합니다.

1. 단지 찾기

첫 화면(시세 조회) 왼쪽 목록에서 시도와 시군구를 고르거나, 검색창에 단지명이나 법정동 이름을 입력하면 됩니다. 목록은 기본적으로 최근 1년 매매가 많은 순으로 정렬되며, 고평가 순·저평가 순·시세 높은 순·시세 낮은 순·가나다순으로 바꿀 수 있습니다. 위치 사용을 허용하면 '가까운 순'으로 내 주변 단지부터 볼 수 있는데, 위치 정보는 기기 안에서 거리 계산에만 쓰고 서버로 보내거나 저장하지 않습니다.

목록의 가격 옆에 적힌 면적(예: 84㎡)은 그 가격이 어느 주택형의 시세인지 알려줍니다. 단지마다 가장 흔한 국민평형인 전용 84㎡를 대표로 쓰고, 84㎡가 없는 단지는 84㎡에 가장 가까운 평형을 씁니다.

2. 내 예산으로 찾기 — 가격대 설정하기

목록 위의 '가격대 설정하기'를 누르면 매매·전세 중 하나를 고르고 가격대(예: 3~6억)와 평형(20평 미만, 20평대, 30평대, 40평 이상)을 정할 수 있습니다. 조건을 정하면 그 조건에 맞는 주택형이 하나라도 있는 단지만 남고, 각 단지에는 조건에 맞는 주택형의 면적과 시세가 함께 표시됩니다. 예를 들어 84㎡는 예산을 넘지만 59㎡가 예산 안에 드는 단지도 찾아줍니다. 고른 조건과 지역은 주소에 그대로 담기므로 '이 목록 공유' 버튼으로 링크를 보내면 받는 사람도 같은 목록을 보게 됩니다.

3. 단지 상세 화면 읽기

단지를 누르면 오른쪽(휴대폰은 아래쪽)에 상세 화면이 열립니다. 맨 위에는 주택형 버튼이 있어 평형별로 바꿔 볼 수 있습니다.

현재 시세(일반가): 이 주택형의 최근 12개월 실거래를 기준월 시점으로 환산한 가중 중위가입니다. 하위·상위평균가는 거래 가격 분포의 아래쪽·위쪽 1/4 평균으로, 같은 단지 안에서도 층·향·상태에 따라 가격이 이 정도 폭으로 갈린다는 뜻입니다.
거시·미시·통계 평가: 같은 아파트를 세 가지 관점으로 다시 계산한 이론 가치입니다. 각 평가가 어떤 공식으로 나왔는지는 아래 탭에서 숫자 하나하나까지 확인할 수 있습니다.
종합 적정가: 세 평가를 기본 가중치(거시 34 : 미시 33 : 통계 33)로 합친 값입니다.
괴리율: (현재 시세 − 평가가) ÷ 평가가입니다. +이면 시세가 이론 가치보다 높다(고평가), −이면 낮다(저평가)는 뜻입니다. ±3% 안쪽은 '적정'으로 표시합니다.

4. 괴리율 랭킹과 평가 가정

'괴리율 랭킹'에서는 시군구별·단지별로 고평가·저평가 순위를 볼 수 있습니다. 상단의 '평가 가정' 버튼을 누르면 세 평가의 가중치나 모형 안의 가중치를 직접 바꿔 볼 수 있고, 바꾼 값은 모든 화면에 즉시 반영됩니다. 금리·건축비 같은 공식 통계 값은 출처가 있는 값으로 고정되어 있습니다.

5. 이렇게 활용해 보세요

매수 검토: 관심 단지의 괴리율이 주변 단지보다 유독 높은지 비교해 보세요. 같은 시군구의 다른 단지 목록이 단지 페이지 아래에 함께 나옵니다.
임장 준비: '가까운 순'으로 현장 주변 단지의 시세와 전세가율을 한 번에 훑어볼 수 있습니다.
시세 흐름 확인: 주택형별 시세 그래프로 지난 3년의 흐름과 실제 거래가 분포를 볼 수 있습니다.