평가 방법론 해설 — 거시·미시·통계로 아파트 적정가를 계산하는 법
집시쎄는 한 가지 공식으로 '정답 가격'을 정하지 않습니다. 대신 서로 다른 관점의 이론 모형 여러 개로 같은 아파트를 평가하고, 그 결과를 나란히 보여준 뒤 가중 평균으로 종합 적정가를 냅니다. 한 모형의 약점을 다른 모형이 보완하도록 하기 위해서입니다. 아래는 각 모형이 무엇을 보고, 어떤 데이터로 계산되는지에 대한 설명입니다. 실제 화면에서는 단지마다 아래 공식에 실제 숫자가 들어간 계산 과정을 그대로 확인할 수 있습니다.
거시 평가 — 지역 시장 전체가 감당할 수 있는 가격인가
PIR(가격 대비 소득 비율)은 집값이 그 지역 가구 소득의 몇 배인지를 봅니다. 연도별로 '84㎡ 환산 실거래 중위가 ÷ 시도 가구 경상소득(통계청 가계금융복지조사)'을 계산해 장기 평균을 구하고, 최근 12개월의 같은 비율과 비교합니다. 현재 PIR이 장기 평균보다 높으면 소득에 비해 집값이 올라 있다는 뜻이므로 그 비율만큼 평가가를 낮춥니다. 과거와 현재를 같은 방식으로 계산해 비율만 쓰기 때문에, 측정 방식 차이로 생기는 왜곡을 줄였습니다.
PRR(가격 대비 임대료 비율)은 집값이 임대료의 몇 배인지를 봅니다. 한국 시장의 특성상 전세가율(전세 ÷ 매매)과 지역의 실제 전월세 전환율로 연간 임대료를 환산하고, 현재 전세가율을 장기 평균 전세가율과 비교합니다. 전세가율이 장기 평균보다 낮아졌다면 사용 가치(임대료)에 비해 매매가가 높아졌다는 신호로 봅니다. 장기 전세가율은 2011년 이후 전월세 실거래로 계산합니다.
DiPasquale-Wheaton 모형은 주택 시장을 공간시장(임대료), 자산시장(가격), 건설시장(신규 공급), 재고조정(멸실) 네 부분으로 나눠 균형을 찾는 부동산 경제학의 대표 모형입니다. 가구 증가율(통계청 장래가구추계), 신규 공급률(국토교통부 준공실적 ÷ 주택 재고), 멸실률, 주담대 금리(한국은행), 보유세율, 감가율, 기대 상승률(과거 실거래 지수의 장기 연평균), 재조달원가(개별공시지가와 기본형건축비)를 넣어 균형 가격을 구하고, 현재 84㎡ 중위가와의 비율로 평가합니다. 주택 수요의 가격탄력성은 학술 문헌(Polinsky, 1977, Econometrica)의 추정치를 씁니다.
미시 평가 — 감정평가 3방식
거래사례비교법(시장성)은 감정평가에서 가장 기본이 되는 방법으로, 「감정평가에 관한 규칙」상 구분소유 아파트는 이 방법이 원칙입니다. 같은 단지와 인근 단지의 최근 실거래를 골라 시점수정(지역 반복매매 지수), 지역요인, 개별요인(면적·연식) 보정을 거쳐 가격을 냅니다. 사례마다 어떤 보정 계수가 곱해졌는지 화면에 표로 공개합니다.
수익환원법(수익성)은 집을 빌려줬을 때 얻는 연간 임대 수익을 환원율로 나눠 가치를 구합니다. 전세 시세와 전월세 전환율로 순수익을 계산합니다.
원가법(비용성)은 '땅값 + 지금 다시 짓는 데 드는 건물값 − 낡은 만큼의 감가'로 가치를 구합니다. 땅값은 단지의 개별공시지가를 공시가격 현실화율로 나눠 시세 수준으로 환산하고 용적률(건축물대장)로 대지 지분을 계산합니다. 건물값은 국토교통부 기본형건축비와 내용연수 50년·잔가율 10% 기준으로 계산합니다. 아파트는 원가보다 입지 가치가 크게 반영되므로 원가법은 보조지표(기본 가중치 10%)로만 씁니다.
통계 평가 — 데이터가 말하는 가격
헤도닉 가격 모형은 시도별로 수십만 건의 실거래를 회귀분석해 면적, 연식, 지하철역·초등학교까지 거리, 세대수, 단지 규모 같은 특성이 가격에 각각 얼마나 영향을 주는지 추정합니다. 그 계수로 이 단지의 특성에 맞는 이론 가격을 계산합니다. 지하철이 거의 없는 지역처럼 변수가 의미 없는 곳에서는 해당 변수를 빼고 추정하며, 모형의 설명력(R²)과 계수를 모두 공개합니다.
반복매매 지수 모형은 같은 주택형이 다시 거래된 가격 변화만으로 지역 가격 지수를 만들고, 과거 거래가를 현재 시점으로 환산해 평가합니다. 특성이 같은 집끼리 비교하므로 '비싼 집이 많이 팔린 달'의 착시를 줄일 수 있습니다.
종합 적정가와 해석
세 관점의 평가가를 기본 가중치 거시 34 : 미시 33 : 통계 33으로 합쳐 종합 적정가를 내고, 괴리율 = (현재 시세 − 적정가) ÷ 적정가로 고평가·저평가를 표시합니다. 가중치는 화면의 '평가 가정'에서 직접 바꿔 볼 수 있습니다. 데이터가 부족해 계산할 수 없는 모형은 임의의 값으로 채우지 않고 '연동 대기'로 표시한 뒤 종합 계산에서 뺍니다.
이 방법론은 이론 모형에 기반한 추정이며 정책 변화, 개별 매물의 층·향·상태, 시장 심리처럼 통계로 잡기 어려운 요인은 반영되지 않습니다. 집시쎄의 결과는 판단을 돕는 참고 자료로만 활용해 주세요.