데이터 출처와 시세 산출 기준
집시쎄의 모든 수치는 출처가 있는 공공 데이터로만 계산합니다. 출처가 없는 값을 임의로 가정해 넣지 않고, 필요한 데이터가 없으면 해당 모형을 계산에서 뺍니다. 이 글은 어떤 데이터를 어디서 받아, 어떤 기준으로 시세를 만드는지 정리한 것입니다.
사용하는 데이터
- 국토교통부 아파트 매매·전월세 실거래가(공공데이터포털): 시세 산출, 지수, 헤도닉 모형, 거래사례비교법의 기본 데이터입니다. 최근 36개월치를 매일 새벽 갱신하고, 장기 지표를 위해 매매는 2006년, 전월세는 2011년 자료부터 차례로 수집합니다.
- 공동주택 단지 기본정보(K-apt): 세대수와 최고층. 의무관리 대상 단지만 있어 소규모 단지는 '미등재'로 따로 처리합니다.
- 전국도시철도역사정보·초중등학교위치 표준데이터: 단지 좌표에서 가장 가까운 지하철역과 초등학교까지의 직선거리 계산.
- 건축물대장(국토교통부 건축HUB): 용적률. 원가법의 대지 지분 계산에 씁니다.
- 개별공시지가(국토교통부)와 공시가격 현실화율: 원가법과 DiPasquale-Wheaton 모형의 토지 가치.
- 통계청 KOSIS: 가계금융복지조사 시도별 가구 소득, 장래가구추계, 주택건설 준공실적, 주택 멸실현황, 주택총조사 주택 수.
- 한국은행 ECOS: 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출 금리.
- 국토교통부 기본형건축비 고시, 행정안전부 지방세 시가표준액 기준(건물 내용연수·잔가율).
실거래를 시세로 바꾸는 7단계
- 정제: 해제(취소)된 거래를 빼고, 전용면적 1㎡ 단위로 주택형을 묶습니다. 중개 거래가 3건 이상 있는 주택형은 가족 간 거래 등 시장가와 다른 경우가 많은 직거래를 뺍니다.
- 시점수정: 시군구별 반복매매 지수로 과거 거래가를 기준월 시점으로 환산합니다.
- 층 보정: 1~3층 거래는 지역 실거래에서 추정한 저층 할인율로 나눠 일반층 수준으로 맞춥니다.
- 가중: 최근 거래일수록 큰 비중을 줍니다. 거래가 많은 주택형은 반감기를 1.5개월로 짧게, 적은 주택형은 3개월로 길게 둡니다.
- 이상치 제거: 가중 중위가에서 ±25% 넘게 벗어난 거래는 특수한 사정이 있는 거래로 보고 뺍니다.
- 시세 결정: 일반가는 가중 중위가, 하위·상위평균가는 아래·위 1/4의 가중 평균입니다.
- 거래 부족 보완: 거래가 1~2건이면 지역 평균 가격 폭을 적용하고, 0건이면 같은 단지 다른 주택형의 ㎡당 시세로 환산합니다. 그래도 근거가 없으면 시세를 만들지 않습니다.
이 설정은 과거 1년 동안 '전월까지의 거래로 만든 시세'와 '그달 실제 거래가'를 비교하는 방식(백테스트)으로 검증해 오차와 지연이 가장 작은 값을 골랐습니다.
갱신 주기와 한계
실거래는 계약 후 30일 안에 신고되므로, 한 달이 다 차고 신고가 어느 정도 모인 달까지를 기준월로 씁니다. 따라서 화면의 기준월은 보통 한두 달 전입니다. 거래가 거의 없는 소규모 단지는 시세의 정확도가 낮을 수 있고, 신축 단지는 분양권·입주권 거래가 실거래 자료에 포함되지 않아 초기 시세가 늦게 잡힐 수 있습니다.